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澳洲地产投资优势盘点

2020年02月14日 03:46来源:未知手机版

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近年来,越来越多的人开始把投资目光转向海外市场。当全球化进程的影响日益显著,汇率风险、利率风险或是购买力风险都在增加,海外资产配置已经成为人们对冲投资风险的必要手段,这些都加快了国内人向海外投资的速度。

那么,海外资产要配置在哪里才好呢?

最为熟知的比如澳洲的地产、新加坡的基金、美国的国债、香港的保险,等等。不同的时间节点,每个市场有其最适合的产品,这往往不能一概而论。在资本有限的情况下,应该挑选最为合适的市场和其产品,以保证自己的投资收益最大化。对比金融类资产配置产品,海外地产项目正在成为主要的投资方向。比起“数字游戏”,实实在在的现金流更有价值,更何况房产本身还是实实在在的固定资产。

那么,为什么要选择澳洲的房地产做投资?今天,小编就为大家盘点了如下几个澳洲地产投资的重要优势:

01 永久产权制度

中国自古以来,土地制度经历了从私有制到公有制的变迁,如今中国大多数房产的70年产权从根本上来说就是跟国家租借了70年的土地使用权。而澳洲房产则是永久产权制度加土地私有制,可谓是“一套好房产,世代永流传”。很多人喜欢澳洲甚至移民澳洲居住,其实更多的还是为子孙后代的发展做准备,在国内实现不了的“传承梦”,在澳洲可以做到。

02 成熟的法律和市场

澳洲已经拥有非常成熟的法律体系和市场规范,从源头把控整个市场的风险。例如,在澳洲买房定金和首付都是被放入由澳洲律师监管的信托账户里,不论是开发商还是中介都无权拿到这笔资金。只有当房屋交割时,开发商才能拿到首付款。这就好比我们在淘宝上买东西,钱是先付给支付宝的,只有点击确认收货了,卖家才能拿到钱。这在很大程度上保护了购房者的利益,不会出现国内的开发商丢下烂尾楼携款消失的情况。此外,政府对批建量、层高等都有严格限制,也是从源头控制市场供给,避免市场供给过剩导致泡沫的产生。

03 高透明度市场

根据仲量联行(JJL)两年一度的报告显示,澳洲被评为全球第二大“高度透明的”房地产市场,其综合考量了政府监管力度、房产交易流程和法律规范等等方面。高透明性是良好的商业环境的标志,它让众多海外买家在澳洲投资的安心放心。在澳洲,大部分的政府规划信息全部都是公开的,包括开发商拿地获取批文的信息,在公示的网站上也能找到。可以说,这是一个几乎没有秘密的市场。

04 安全的供给关系

澳洲房地产市场一直以比较稳健的姿态增长,是因为它受整个市场供给关系影响。一方面是人口增长和建筑批建量之间的关系,从下图中我们可以看出人口和房屋供给量之间始终存在较大的缺口,其保证了市场上的供给持续小于需求量推动价格的稳定上涨;并且澳洲政府一直注重房屋价格的可负担性,所以房价只是依据市场水平增长,而很少存在价格被人为大幅推高的情况。如此一来,既没有过剩供给、又不会有房价虚高,市场自然是安全没有房产泡沫的。

另一方面,澳洲房屋的空置率一直处于非常低的水平(2.2%左右,见下图)。如果对这个数字没有概念,可以对比中国的数字来感受一下,即使是在国内的一线城市,房屋空置率也多在20%左右。所以澳洲的空置率水平一方面保障了市场的安全性:不会有泡沫的产生;另一方面,良好的租房市场保证了买房投资者后期以租养息的可操作性。

05 持续的政府规划

除了人口因素,政府规划是推动城市发展的另一大根本动力。在中国,政府规划的力量是惊人的:很多人见证了深圳从小渔村到如今的巨变;还有很多人见证了浦东新区从不被接受到如今的寸土寸金。


06 灵活的现金流

投资澳洲的房地产在资金方面还有很多的优势,例如贷款基本上不受买房套数限制,还贷从交割时间开始而非合同开始日期,一定期限内可以只还利息不还本金等等。不过,最重要的一条是澳洲的房地产投资能持续产生现金流,因为一个叫做Refinance(再贷款)的政策。

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